Wall Street sprzedaje więcej mieszkań na wynajem, gdy wchodzi w życie zakaz kupowania

Wersja tego artykułu pojawiła się po raz pierwszy w biuletynie Property Play stacji CNBC z Dianą Olick. Property Play zajmuje się nowymi i rozwijającymi się możliwościami dla inwestorów w nieruchomości, począwszy od osób prywatnych, a skończywszy na kapitałach podwyższonego ryzyka, funduszach private equity, biurach rodzinnych, inwestorach instytucjonalnych i dużych publicznych firmach. Zapisz się, aby otrzymywać kolejne wydania bezpośrednio do swojej skrzynki odbiorczej.
Nowo uchwalona ustawa dotycząca nieruchomości, która zakazuje inwestorom instytucjonalnym zakupu domów jednorodzinnych na wynajem, skłania tych samych inwestorów do wystawienia większej liczby „na sprzedaż” tabliczek.
Liczba domów należących do inwestorów instytucjonalnych wystawionych na sprzedaż wynosi obecnie ponad dwukrotnie więcej niż na początku lutego, zgodnie z analizą dostarczoną wyłącznie dla Property Play przez Parcl Labs, dostawcę danych z rynku nieruchomości.
Liczba ofert wzrosła z 4 166 domów 1 lutego, gdy Parcl uruchomił pełne badania, do obecnych 9 447 domów, reprezentujących łączną cenę katalogową w wysokości 3,1 miliarda dolarów.
„Tempo zmian w ofertach na sprzedaż wymaga zachowania czujności” – powiedział Jason Lewris, współzałożyciel Parcl Labs. „Te liczby nie przekształcą się w rzeczywiste transakcje przez kilka miesięcy, biorąc pod uwagę, jak długi może być czas cyklu sprzedaży, ale stanowią najszybsze wskazanie na instytucjonalne zachowanie.”
Ustawa definiuje inwestorów instytucjonalnych jako posiadających 350 lub więcej domów. Było to zaskoczenie dla branży, która tradycyjnie ustalała tę granicę na 1 000 domów. Ustawa nie zmusza ich do sprzedania obecnie posiadanych domów, ale zabrania im kupowania kolejnych domów, chyba że wpadają pod określone wyjątki, w tym budowę na wynajem.
Odpowiedzialność za to ponosili ustawodawcy, którzy twierdzili, że ci inwestorzy, z których większość mogła kupować domy za gotówkę, zawyżali ceny i odsuwali od rynku zwykłych nabywców, którzy zamierzali zamieszkać w nieruchomościach. Wzywanie do zakazu miało charakter bipartisan.
Wielcy inwestorzy po raz pierwszy weszli na rynek podczas kryzysu finansowego w 2008 roku, gdy aukcje komornicze były powszechne, a transakcje zbiorowe pojawiały się na rynkach najbardziej dotkniętych, takich jak Atlanta, Las Vegas i Phoenix. Firmy private equity kupiły w krótkim czasie tysiące domów, przeznaczając je na wynajem i tworząc nową klasę aktywów związanych z jednorodzinnym wynajmem.
Grupa inwestorów posiadających 350 lub więcej domów, która podlega nowej ustawie, obecnie posiada około 589 000 domów, czyli 3,9% z 14 milionów domów jednorodzinnych wynajmowanych w USA, według Parcl. Stanowią one około 40% sprzedaży netto w roku bieżącym.
Najwięksi właściciele – Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst i VineBrook – są wszyscy sprzedawcami netto w tym roku, z 3 180 więcej sprzedanych domów niż kupionych od 1 stycznia. Żeby to zestawić, wciąż posiadają około 400 000 domów, więc nie jest to dokładnie wyprzedaż, z jednym wyjątkiem. VineBrook obecnie ma prawie 10% swojego portfela na rynku, co daje około 1 900 domów o łącznej cenie katalogowej w wysokości 285 milionów dolarów.
Invitation Homes i AMH, dwie notowane publicznie, jednorodzinne spółki REIT zajmujące się wynajmem, mają odpowiednio 549 i 536 domów na sprzedaż. Progress Residential, największy właściciel, ma najmniej spośród większych graczy, zaledwie 143 domy na sprzedaż.
„Obecnie zarówno Biały Dom, jak i ustawodawcy, w przytłaczającej większości, przyznają, że prywatny kapitał ma bardzo ważną rolę do odegrania dla części amerykańskiej populacji, która chce wynajmować dom” – powiedział Stephen Scherr, współprezes Pretium, w wywiadzie z zeszłego tygodnia na antenie CNBC „Squawk on the Street”. Pretium jest firmą macierzystą Progress Residential.
Progress obecnie skupia się na obszarach, które pozwala na nowa ustawa i na które branża mocno zabiegała podczas procesu legislacyjnego.
„Możemy kupować domy na wynajem budowane od podstaw, które są dominującym składnikiem nowo budowanych domów. Możemy również korzystać z różnych innych wyjątków, w tym wynajem z przeznaczeniem na remont, gdzie poprawiamy stan mieszkań lub kupujemy w ramach zachęty do posiadania własności, dając ludziom szansę na przejście z roli najemców do właścicieli” – powiedział Sherr.
Inwestycje w budowę na wynajem zyskują ostatnimi laty na popularności w miarę rosnącego zapotrzebowania na jednorodzinne domy na wynajem.
AMH rozpoczął działalność w 2017 roku, budując własne domy. Do tej pory wybudował ponad 14 000 domów pod wynajem w 180 społecznościach, według firmy. Invitation Homes nabył w tym roku producenta domów z siedzibą w Atlancie, ResiBuilt.
„Finansowanie zmieniło się istotnie po usunięciu przymusowego nakazu sprzedaży. Instytucje finansowe mogą ponownie oceniać ryzyko w budownictwie na wynajem, i zaczynamy to obserwować” – napisał Chris Nebenzahl, wiceprezes badania rynku wynajmu w John Burns Research and Consulting.
Inwestorzy, którzy sprzedają, oferują zniżki na nieruchomości. Obecnie na poziomie krajowym 38,7% ze wszystkich ofert na sprzedaż miało obniżki cen w porównaniu z 54% w gronie instytucjonalnym, wynajmujących domy jednorodzinne, według Parcl Labs. Od początku maja zniżki pogłębiały się z około 3,1% do 4% wartości katalogowej. Tymczasem 54% ofert inwestorów z kategorią posiadania ponad 350 domów obejmuje obniżki cen.
„Na podstawie tego, co możemy wywnioskować, biorąc pod uwagę, gdzie obecnie są ceny domów w USA, część tego związana jest z przesunięciami w strategii – zbieranie wysokich wartości dolarów z najlepszych amerykańskich nieruchomości, poprzez eliminację nisko rentownych aktywów i przekierowywanie kapitału w kierunku obszarów wzrostu, np. budowę na wynajem” – powiedział Lewris w oświadczeniu, dodając, że najbliższe sześć do ośmiu tygodni będzie odkrywające.