Ważne zasady:
– Nie tłumacz ani nie usuwaj żadnych znaczników HTML.
– Tłumacz tylko widoczny tekst pomiędzy znacznikami.
– Zachowaj dokładne i neutralne znaczenie.
– Zwróć tylko przetłumaczoną treść.
– Nie dodawaj wyjaśnień, notatek ani dodatkowego tekstu.
– Dodaj krótkie notatki kontekstowe i faktów w nawiasach, tam gdzie to potrzebne.
Widok lotniczy na centrum Raleigh z dzielnicy magazynowej.
Kenny Mccartney | Moment | Getty Images
Wersja tego artykułu po raz pierwszy pojawiła się w biuletynie CNBC Property Play z Dianą Olick. Property Play obejmuje nowe i ewoluujące możliwości dla inwestorów nieruchomości, począwszy od osób fizycznych po venture capitalistów, fundusze private equity, family offices, inwestorów instytucjonalnych i duże spółki publiczne.Zapisz się, aby otrzymywać przyszłe wydania bezpośrednio do skrzynki odbiorczej.
Historycznie Amerykanie przeprowadzali się, aby znaleźć lepsze możliwości ekonomiczne. Jednak teraz motywacje się zmieniły z mentalności „Idź na Zachód, młody człowieku”, gdzie wolne i otwarte ziemie zapewniały taką szansę, na znacznie bardziej osobiste zachęty związane z rodziną i dostępnością, zgodnie z corocznym raportem migracyjnym od firmy United Van Lines.
Okazało się, że Amerykanie nie tylko wybierają mieszkanie bliżej rodziny, ale także preferują mniejsze rynki zamiast centrów miejskich, gdy poszukują tańszego mieszkania i lepszej jakości życia. Ta zmiana będzie miała znaczący wpływ na inwestorów w nieruchomości komercyjne i ich decyzje w przyszłości.
Oregon był najpopularniejszym miejscem przeprowadzek po raz pierwszy w 2025 roku, podczas gdy Floryda i Teksas, które odnotowały ogromne napływy podczas pandemii i wczesnego okresu powypandemicznego, obecnie obserwują bardziej zrównoważoną migrację.
Sześć z dziesięciu najpopularniejszych stanów docelowych znajdowało się na południu i w strefie Atlantyku Południowego: Wirginia Zachodnia, Karolina Południowa, Karolina Północna, Arkansas, Alabama i Delaware.
„Dane ujawniają, że Amerykanie poszukują innego tempa życia, a miejsca takie jak Oregon, Karoliny i południe je dostarczają,” powiedziała Eily Cummings, wiceprezes ds. komunikacji korporacyjnej firmy United Van Lines. „Chociaż całkowita liczba naszych przeprowadzek jest podobna do 2024 roku, obserwujemy o wiele większą złożoność powodów przeprowadzek i coraz bardziej zróżnicowane wzorce migracyjne w różnych grupach wiekowych.”
Młodsi milenialsi i Generacja Z woleją New Jersey, ponieważ jest tam taniej niż w Nowym Jorku. Jednak osoby przechodzące na emeryturę opuszczają ten stan, co sprawia, że jest to najbardziej popularny stan jednak w kwestii migracji według raportu.
Gdy przesunięcia migracyjne zmieniają się w kierunku podstawowej dostępności i łatwiejszego stylu życia, nieruchomości komercyjne konieczne do ich wsparcia prawdopodobnie różnią się nieco, niż gdyby głównymi motywacjami takich wzorców była bardziej dynamiczna szansa ekonomiczna, zgodnie z Ryanem Severino, głównym ekonomistą w BGO, globalnej firmie inwestycyjnej, kredytowej i usługowej w sektorze nieruchomości.
Jego zdaniem, konieczne są bardziej dostępne mieszkania, bardziej skromne parki biurowe i więcej przestrzeni handlowych dla konsumentów z dochodami średnimi i niższymi. Nawet nieruchomości przemysłowe wspierające to także odgrywają rolę. Na przykład, jeśli ludzie mieszkają w mniejszych mieszaniach robotniczych, muszą mieć w pobliżu magazyn do przechowywania rzeczy.
Zmiany demograficzne również wpływają na tę tezę. Tempo wzrostu populacji zwalnia, tempo formowania gospodarstw domowych zwalnia, a tempo migracji spowalnia z czasem, według Biura Spisu Ludności Stanów Zjednoczonych.
„Myślę, że to sugeruje mi, zwłaszcza pracując dla inwestora private equity, że musimy być mądrzejsi i ostrożniej dobierać nasze miejsca z perspektywy nieruchomości komercyjnych w przyszłości, niż myślę, że robiło to wiele lat, gdzie ludzie działali na podstawie tego ogólnego założenia, że, oh, te wzorce migracyjne są trwałe i z czasem przyspieszają, podczas gdy prawdopodobnie jest przeciwnie,” powiedział Severino.
Zwrot na południe
Podczas gdy Amerykanie nadal kierują się na południowe rejony z powodów stylu życia i dostępności, wzorce migracji wydają się teraz bardziej zmienne i mniej trwałe niż w przeszłości i niekoniecznie przyspieszą.
W pierwszych latach pandemii nastąpiła ogromna migracja do stanów południowych, a deweloperzy wielomieszkaniowi spodziewali się, że będzie to złoce nad złoce w ciągu wielu lat.
„Kupowali rzeczy myśląc, że dostaną 6% i 8% wzrostu czynszów tak daleko, jak oko widzi, że będziemy mieć pieniądze do drukowania i, za pięć lat, podwoimy to, co zapłaciliśmy za te rzeczy,” powiedział Manus Clancy, szef strategii danych w firmie Lightbox, platformie danych i analiz nieruchomości komercyjnej.
Jednak czynsze teraz spadają, gdy nadmiar ofert dociera do systemu, a niektórzy, którzy uciekali na południe, teraz się przeprowadzają.
„Prawda jest taka, że ludzie przyjeżdżali, aby oszczędzać pieniądze, ale podczas gdy migracja była realna, nie była pozbawiona innych czynników, takich jak nowe inwestycje, nowe zasoby wprowadzane na rynek. Nowy inwentarz w 2024 roku był największy od 50 lat. Sądzę, że było wiele nabywców z uczuciem kupca pokutujacego,” powiedział.
Arizona, Nevada i Floryda to przykłady, gdzie firmy przeniosły się, a ludzie przeprowadzili się dla tak zwanej „lepszej jakości życia”, ale teraz wyjeżdżają.
„To nie było niczego zbliżonego do tego, co znam jako prawdziwe życie. I myślę, że wielu inwestorów i deweloperów traktowało to jako bardziej długoterminową zmianę strukturalną, przyspieszenie w tych długoterminowych wzorcach,” powiedział Severino. „Więc wychodzili i budowali wiele mieszkań na Florydzie, w Nevadzie i w Arizonie i tak dalej, a wielu z tych ludzi nie zostało tam.”
Chociaż ptaki śniegu będą nadal migrować na południe, inwestorzy w nieruchomości komercyjne muszą być bardziej strategiczni w inwestowaniu, szczególnie w detaliczne.
„Firmy typu Simon [Simon Property Group] robią rzeczy najwyższej jakości, ale są bardzo, bardzo wybiórcze. Nikt nie wychodzi i nie mówi: 'Zbudujemy centrum handlowe na spekulację, bo spodziewamy się, że w ciągu pięciu lat przyjdzie milion osób z Illinois, Michiganu i Indiany.’ To się nie stanie,” powiedział.
Clancy przewiduje, że zobaczymy więcej detalicznych sklepów spożywczych i sklepów takich jak Walmart.
Dane dotyczące przeprowadzek pokazują, że podczas gdy młodzi Amerykanie stawiają na mniejsze, bardziej dostępne rynki w Midwestie, starsze pokolenia zazwyczaj wybierają emeryturę na południu, ale nie tak często jak miało to miejsce w przeszłości.
„Nawet jeśli populacja się powiększa, wskaźniki tych wszystkich rzeczy spadają, co oznacza, że prawdopodobnie nie jest to takie proste, jak postrzega to duża liczba osób nawet bierzeń odpłatnie uwagę na rynek nieruchomości komercyjnych,” powiedział Severino.
