Niepewność, ekrany i decyzje dotyczące nieruchomości
Niewielki inwestor w nieruchomości komercyjnych siedzi przy stole w kuchni w późnej nocy, laptop otwarty, telefon wibrujący od powiadomień. Jedna aplikacja informacyjna puszcza nagłówek o kolejnym możliwym podwyższeniu stóp procentowych. Inna ostrzega przed « miękkim lądowaniem », które może okazać się nie takie miękkie. Na ekranie giełda jak Realmo pokazuje nieruchomość logistyczną z niedawnym obniżeniem ceny obok transakcji wielorodzinnej oznaczonej jako « bardzo często oglądane ». To samo pytanie krąży w ich głowie: zainwestować kapitał teraz, czy pozostać trochę dłużej gotówką?
Sceny takie rozgrywają się wszędzie. Wielkim tłem jest nerwowość-stosunkowo duża zmienność stóp procentowych, uparte inflacyjne w różnych regionach, zamącenie sygnałów wzrostowych-i jednak rynek nieruchomości komercyjnych nadal jest wielobilonową klasą aktywów, która zajmuje centralne miejsce w wielu portfelach. Większość długoterminowych prognoz wskazuje nadal na umiarkowany wzrost w średniej jednocyfrowej dla całego sektora, z dochodowymi nieruchomościami mieszkaniowymi, przemysłowymi oraz alternatywnymi rodzajami aktywów zakotwiczającymi dużą część tej wartości. Kapitał nie opuścił rynku nieruchomości. Stał się po prostu bardziej selektywny, podejrzliwy i szczerze bardziej wymagający.
Obecne tło – mieszkalnictwo w niepewnej gospodarce
Obecna historia makro jest chaotyczna, ale nie jednolicie katastrofalna. Nagłówki oscylują między « korektą », « reprycyzją » a « okazją jednorazowego pokolenia », w zależności od dnia i typu aktywów. Pod tymi wahnięciami kryje się mozaika: niektóre rynki się chłodzą, inne jedynie łapią oddech, a kilka wciąż rośnie.
Dla graczy na rynku nieruchomości komercyjnych, mieszkania i nieruchomości generujące dochód mają znaczenie zarówno jako sektor sam w sobie, jak i jako czynnik popytu na nieruchomości handlowe, logistyczne i zanurzone w społeczności. Zrozumienie, jak zachowuje się ta część rynku, jest logicznym punktem wyjścia dla każdej szerszej strategii w dziedzinie nieruchomości.
Wolniejszy wzrost, większa kontrola
Najnowsze szacunki wskazują, że wartość światowej nieruchomości mieszkaniowej wynosi gdzieś na niskim do średniego poziomie dziesiątek bilionów dolarów amerykańskich. Prognozy na początek lat trzydziestych zazwyczaj pokazują, że ta liczba będzie wyższa, a nie niższa, a roczny wzrost powinien oscylować w średniej jednocyfrowej, a nie w dwucyfrowych gwałtownych wzrostach, które nastąpiły po tanim pieniądzu.
Ten ogólny obraz nie opowiada całej historii, oczywiście. Wzrost jest nierównomierny:
- Części Dalekiego Wschodu i Zatoki nadal się rozwijają, napędzane młodą populacją, urbanizacją i budową infrastruktury.
- Ameryka Północna zmaga się z wolniejszym, ale ogólnie pozytywnym wzrostem, z dużymi regionalnymi podziałami między Pasem Słońca, wybrzeżem i rynkami dziedzictwa.
- Większość Europy zmaga się z płaskimi demografiami i sztywniejszymi regulacjami, dlatego wzrost cen i najmu zwykle jest bardziej umiarkowany i bardziej podatny na politykę.
Dla inwestorów transgranicznych, a nawet krajowych graczy przeszukujących kilka metropolii, ta rozbieżność właśnie jest miejscem, w którym badania online spełniają swoją rolę. Już nie wystarcza czytać jednego krajowego raportu i kończyć dzień. Weryfikację trzeba przeprowadzić na poziomie regionu, miasta, a czasami nawet na poziomie subregionu, zanim transakcja wyda się wiarygodna.
Stopy procentowe, inflacja i mieszane sygnały cenowe
Na szczycie tych różnic strukturalnych znajduje się obecny cykl stóp procentowych i inflacji. Banki centralne podniosły stopy agresywnie, zatrzymały się, a następnie zaczęły dyskutować, gdzie « nowa normalność » ma się znajdować. Koszty zadłużenia zarówno dla właścicieli domów, jak i sponsorów nieruchomości komercyjnych szybko wzrosły. Transakcje spreparowane z poziomem obsługi długu trzech procent nagle musiały działać przy pięciu lub sześciu procentach, a niektóre po prostu już się nie zwracają.
Zachowanie cen nie było jednolite:
- W kilku metropoliach ceny nominalne ustabilizowały się lub zaczęły cofać, zwłaszcza tam, gdzie dostępność była napięta i podaż w końcu dogoniła popyt.
- Inne, szczególnie na ograniczonych pod względem podaży lub o wysokim tempie wzrostu obszarach, udało się utrzymać lub nawet kontynuować wzrost, pomagane przez trwały popyt i ograniczoną nową ofertę.
- W ramach tego samego kraju przemysł wzdłuż kluczowej trasy logistycznej może nadal być zamykany przy niskich stopach kapitalizacji, podczas gdy starsze biura komórkowe w rynku trzeciorzędowym sprzedają się z zniżką lub w ogóle nie są sprzedawane.
Dla inwestora patrzącego na portal pełen aktywów, ta mieszanka jest dezorientująca. Presja stóp procentowych, niepewność inflacyjna i lokalna dynamika popytu oddziałują w sposób, który nie mieści się w jednej narracji « w górę » lub « w dół ». Dlatego badania na wyższej rozdzielczości, na poziomie nieruchomości i subregionów-większość z nich obecnie realizowana online-przesunęły się z « miło jest mieć » na « nie do przeskoczenia ».
Dlaczego niepewność gospodarcza kieruje badaniami online
Kiedy ogólny obraz wydaje się niestabilny, ludzie szukają informacji. Rynki zawsze to robiły, ale kanał się zmienił. Zamiast natłoku telefonów i wydrukowanych notatek badawczych, pierwszym instynktem jest otwarcie przeglądarki.
Kontrola, porównania i badania « na wszelki wypadek »
Badania online w dziedzinie nieruchomości oferują coś, czego zwykłe wieczorne wiadomości rzadko dostarczają: poczucie kontroli na poziomie indywidualnej transakcji.
- Syndykat próbujący uspokoić inwestorów składa cicho zestawienia stóp kapitalizacji i poziomów czynszów z kilku metropolii, po prostu po to, aby wiedzieć, gdzie możliwe jest zmienienie kierunku.
- Biuro rodzinne zastanawiające się, czy zwiększyć alokację na wielorodzinne może śledzić wynajem i koncesje w trzech miastach przez kilka miesięcy, nie składając nawet jednej oferty, po prostu aby lepiej zrozumieć wartość względem innych.
- Nawet najemcy myślący o przeniesieniu firmy czasami znajdują się na portalach przeglądając elastyczne możliwości przemysłowe o 23:00, « na wszelki wypadek », gdyby obecny właściciel postanowił podnieść czynsze zbyt wysoko.
Cyfrowe narzędzia sprawiają, że tego rodzaju niskokosztowe eksploracje stają się łatwe. Portale, panele rynkowe, a nawet proste arkusze kalkulacyjne zamieniają « co by było, gdybyśmy musieli przemieścić kapitał? » z mglistego zmartwienia w zestaw liczb na ekranie. Gdy niepewność wzrasta, postrzegana korzyść z darmowych lub niskokosztowych informacji również wzrasta. Ludzie chętnie inwestują czas w badania online, nawet gdy mówią, że « tylko się rozglądają ».
Odległe rynki i bezpieczny przegląd
Niepewność również zmienia mapę. Gdy rodzinne miasto wydaje się przegrzewane, politycznie niestabilne lub zbyt wystawione na jedną branżę, inwestorzy naturalnie zaczynają szukać gdzie indziej. To « gdzie indziej » może obejmować:
- Tańsze miasta drugiego rzędu z bardziej zdywersyfikowanymi miejscami pracy,
- Regiony mniej narażone na skrajne zmiany klimatyczne lub szoki ubezpieczeniowe,
- Różne kraje z bardziej przejrzystymi ramami politycznymi lub stabilniejszymi walutami.
Eksplorowanie tych opcji dawniej oznaczało loty, wycieczki po terenie i wiele lokalnych kontaków. Teraz pierwszy przegląd jest głównie cyfrowy. Włączenie filtra geograficznego na portalu, wyświetlenie kilku makro wykresów i zeskanowanie lokalnych informacji planistycznych szybko zamienia mgliste pomysły-« może logistyka w tym rynku mogłaby zadziałać »-w przybliżoną listę subregionów i rodzajów aktywów.
Dla zespołów nieruchomości komercyjnych tego rodzaju bezpieczny przegląd stał się standardową odpowiedzią na zmienność: monitoruj domowe rynki, ale zawsze miej przedszkolone online dwa lub trzy lokalizacje « Planu B » w przypadku nagłej zmiany cen lub polityki.
Od wrażeń offline do cyfrowej staranności due diligence – ewolucja badań
Nieruchomości mają długą pamięć dla « wrażeń ». Przejście kawałka ulicy, rozmowa z pośrednikiem, sprawdzenie, kto jeszcze kupił w pobliżu-ten rodzaj intuicji nadal ma znaczenie. Jednak równowaga między intuicją a danymi się przesunęła, zwłaszcza od ostatnich dwóch dużych szoków.
Nauczki z przeszłych szoków
Globalny kryzys finansowy zmusił do brutalnego przemyślenia wygodnych założeń o dźwigni finansowej, płynności i « nieruchomości zawsze rosną ». W latach, które nastąpiły po tym kryzysie, dużo większą uwagę poświęcono wskaźnikom wartości kredytów, trwałości dochodów i scenariuszom spadków. Jednocześnie lepsze bazy danych transakcyjne i publiczne rekordy trafiły online, ułatwiając poparcie tych obaw twardymi liczbami. Adopcja była nierówna, ale kierunek został wytyczony.
Potem nadeszła pandemia. Podróże się zatrzymały. Wycieczki po obiektach zostały odwołane lub znacznie ograniczone. Cały proces due diligence musiał być przebudowany wok
