14 stycznia 2026 roku w Thousand Oaks w Kalifornii widok z lotu ptaka na dwupiętrowe domy jednorodzinne linii ulic.
Kevin Carter | Getty Images
Projekt ustawy zakazującej instytucjom inwestycyjnym kupowania domów jednorodzinnych do wynajmu przechodzi przez Kongres, ale wiele z nich już od dwóch lat sprzedaje tysiące domów.
Badania przeprowadzone przez firmę Parcl Labs zajmującą się danymi dotyczącymi nieruchomości pokazują, że najwięksi inwestorzy są obecnie netto sprzedawcami domów.
Na każdym dużym rynku nieruchomości metropolitalnych inwestorzy stanowią większy udział w ofertach sprzedaży niż w całym rynku nieruchomości. W niektórych miastach, takich jak Dallas, Philadelphia i Houston, sprzedaż jest najbardziej agresywna. Inwestorzy z Dallas posiadają 9,2% rynku nieruchomości, ale stanowią 22,8% nowych ofert sprzedaży.
Firma FirstKey Homes wydaje się być najbardziej zdeterminowana, mając ponad dwukrotnie więcej ofert niż jej konkurenci, zgodnie z danymi z Parcl. Oferuje również o wiele większe obniżki cen, średnio 10% z pierwotnych cen, i obniża ceny około co 20 dni.
„To jest zmienny rynek nieruchomości, ludzie starają się zminimalizować ryzyko,” powiedział Jason Lewris, współzałożyciel Parcl Labs. Zauważył, że czynsze nie utrzymują się w porównaniu do tego, co mogą uzyskać inwestorzy sprzedając.
„Tak więc lepiej jest uzyskać te gotówkę z lepszymi dostosowanymi do ryzyka zwrotami i zobaczyć, jak potoczą się sprawy,” dodał.
W swoim najnowszym raporcie kwartalnym za czwarty kwartał 2025 roku, Invitation Homes, jeden z największych publicznie notowanych właścicieli nieruchomości, zgłosił, że wszystkie 368 nabyte w pełni obecnie posiadanymi nieruchomościami były nowo wybudowanymi domami nabytymi od różnych deweloperów. Zgłoszono sprzedaż 315 istniejących domów.
W całym 2025 roku Invitation Homes zgłosiło, że „prawie wszystkie” z 2410 nieruchomości, które posiadały w pełni, zostały kupione poprzez relacje z deweloperami, podczas gdy sprzedano 1356 w pełni posiadanych domów, „często rodzinom kupującym na własne użytki.”
W celu uczynienia mieszkań bardziej dostępnymi, pod koniec stycznia prezydent Donald Trump podpisał dekret mający na celu ograniczenie dużych, instytucjonalnych inwestorów przed kupnem domów jednorodzinnych do wynajmu. Wprowadził jednak zwolnienie od zakupu nowych budynków specjalnie zbudowanych na wynajem.
Później Biały Dom przesłał proponowaną ustawę w tej sprawie do Kongresu, stwierdzając, że inwestorzy posiadający więcej niż 100 domów jednorodzinnych mieliby zakaz kupna kolejnych, lecz nie musieliby sprzedawać posiadanego majątku. Projekty ustaw Senatu i Izby mają różne progi ilościowe dotyczące tego, co stanowi duże inwestycje, ale nie są one daleko od siebie.
Znajdując to w perspektywie, wynajmy domów jednorodzinnych stanowią około 10% amerykańskiego rynku nieruchomości, a zdecydowana większość, 80%, jest własnością tzw. operatorów typu mama i tata, posiadających mniej niż 10 domów każdy, zgodnie z analizą Bank of America. Mniejsi inwestorzy, ci posiadający od 10 do 1000 domów, stanowią 17% właścicieli nieruchomości. Duże instytucjonalne inwestycje, które posiadają więcej niż 1000 domów, stanowią zaledwie 3% rynku wynajmu domów jednorodzinnych.
Jednak liczby te maleją.
Po subprime mortgage crash, który doprowadził do Wielkiego Kryzysu, inwestorzy początkowo zalewali rynek. Ceny domów w niektórych rynkach spadły o połowę, a liczba zajęć komorniczych wzrosła. Inwestorzy kupowali domy po okazyjnych cenach i zamieniali je w intratne wynajmy.
Gdy rynki się odbudowały, coraz mniej domów na sprzedaż dostępnych było dla nabywców zwykłych mieszkańców, ponieważ inwestorzy skupiali się na tej części segmentu. W niektórych miastach, np. Atlanta, zwykli kupujący nie mogli konkurować z inwestorami, którzy zwykle pojawiali się z gotówką. Niektóre dzielnice są niemal całkowicie w rękach inwestorów.
Jednak do 2022 roku, zanim Trump objął urząd po raz drugi, inwestorzy byli już w odwrocie, kupując mniej nieruchomości, zgodnie z danymi z Parcl. Sprzedaż przyspieszyła pod koniec 2024 roku, a inwestorzy w Atlancie obecnie sprzedają niemal dwa nieruchomości na każdą kupioną.
Następna granica
Inwestorzy obecnie zmieniają kierunek na budowę pod wynajem.
Według Ricka Palacios, dyrektora ds. badań w John Burns Research and Consulting, wiele z netto sprzedaży w ciągu ostatnich kilku lat było naturalnym procesem ponownego inwestowania kapitału.
„Ceny domów wzrosły po 2020 roku, i wielu inwestorów wynajmujących domy jednorodzinne sprzedało aktywa w tle rosnących cen domów, a następnie ponownie zainwestowało kapitał w bardziej rentowne domy pod wynajem, w porównaniu z kupnem w sprzedaży po tych bardzo wysokich cenach i wysokich kosztach kredytowych dla inwestorów,” powiedział Palacios.
Zauważył, że deweloperzy również dostosowują swoje ceny w czasie rzeczywistym, podczas gdy sprzedawcy weresale nie robią tego.
„To stwarzało szanse dla inwestorów na zakup zniżek od deweloperów,” dodał.
Invitation Homes kupował domy od deweloperów takich jak Lennar, ale w styczniu ogłoszono, że firma nabyła ResiBuilt Homes z siedzibą w Atlancie, dewelopera domów pod wynajem na rynkach o wysokim wzroście w południowo-wschodnich Stanach Zjednoczonych. ResiBuilt dostarczał około 1000 domów rocznie, ale Invitation Homes planuje to rozszerzyć.
„Jednym z najbardziej konstruktywnych sposobów, w jaki możemy pomóc, jest dodanie więcej domów na rynkach, które obsługujemy,” powiedział Dallas Tanner, CEO Invitation Homes, podczas rozmowy na temat wyników z analitykami w zeszłym miesiącu. „Podczas gdy nasze partnerskie relacje z deweloperami wspierały to wysiłek od lat, nasze przejęcie ResiBuilt rozszerza to jeszcze bardziej i poprawia kontrolę nad kosztem, jakością produktu i tempem dostarczania.”
AMH, wcześniej znane jako American Homes 4 Rent, tymczasem od kilku lat samodzielnie buduje kompleksy wynajmowanych nieruchomości. W swoim najnowszym raporcie za czwarty kwartał, CEO Bryan Smith powiedział: „Od początku naszego programu rozwoju od zera przyczyniliśmy się do zwiększenia o ponad 14 000 nowo zbudowanych domów zasobu mieszkaniowego kraju. Nasze wyniki w 2025 roku i perspektywy na 2026 rok odzwierciedlają ciągłą koncentrację na rozszerzaniu podaży mieszkaniowej w kraju, podnoszeniu doświadczenia rezydentów i tworzeniu wartości dla wszystkich naszych interesariuszy.”
