Wersja tego artykułu po raz pierwszy ukazała się w biuletynie CNBC Property Play z Dianą Olick. Property Play obejmuje nowe i rozwijające się możliwości dla inwestorów w nieruchomości, począwszy od osób prywatnych po fundusze venture capital, fundusze private equity, biura rodzinne, inwestorów instytucjonalnych i duże spółki publiczne. Zapisz się, aby otrzymywać przyszłe wydania bezpośrednio do swojej skrzynki odbiorczej.
Rynek biurowy w Stanach Zjednoczonych znajduje się w dołku od początku pandemii, gdy pracowników po raz pierwszy skierowano do domu. Niektórzy, szczególnie młodsi pracownicy, nigdy nie wrócili – co sprawiło, że wiele biurowców jest w połowie pustych lub całkowicie opustoszałych.
Całkowity wskaźnik pustostanów w biurach spadł jednak o 20 punktów bazowych w trzecim kwartale do 18,8%, według CBRE. Mimo że jest to nadal historycznie wysoki poziom, to pierwszy rok do roku spadek pustostanów od pierwszego kwartału 2020 roku, gdy Covid zaczął grasować w USA.
Aktywność leasingowa w ostatnim kwartale przekroczyła pięcioletni średni kwartalny wynik, napędzana przez firmy z sektora finansowego i technologicznego, według raportu. Również liczba budów spadła i jest na najlepszej ścieżce od ponad dekady.
„Myślę, że osiągnęliśmy dno. Myślę, że osiągnęliśmy dno w 2024 r.” – powiedział Owen Thomas, dyrektor generalny BXP (dawniej Boston Properties), największej REIT biurowej w USA. „Dzieje się wiele pozytywnych rzeczy dla części, ale nie dla wszystkich, branży biurowej.”
Jednym z tych pozytywów są niższe stopy procentowe. Kapitał powraca na rynek nieruchomości biurowych – powiedział Thomas, rozpoczynając od strony zadłużenia, gdzie odbyło się kilka dużych sekurytyzacji długu. BXP właśnie zakończył pojedyncze sekurytyzacje na ekskluzywnych biurowcach w Nowym Jorku i Bostonie, dodał.
BXP jest niemal wyłącznie zainwestowany w najwyższy segment rynku, z wieloma najemcami z sektorów finansowego i prawnego. Thomas powiedział, że jest to kolejny pozytyw. Firmy z sektora finansowego odnotowują duży wzrost zysków, między innymi dzięki sztucznej inteligencji. Te firmy również tendują do wykorzystywania swoich przestrzeni bardziej niż inne.
„Te wiodące firmy chcą, aby ich ludzie wrócili do biura, i oczywiście mogą to nakazać, ale to, czego naprawdę chcą, to chcą, aby ich pracownicy chcieli wrócić do biura” – powiedział Thomas. „To dlatego widzimy tę bifurkację w branży biurowej, między jakościowymi budynkami, które są wynajmowane przez wiodące firmy, a resztą, która nie radzi sobie tak dobrze jak te, jak to nazwaliśmy, segment premierowych miejsc pracy w branży.”
Ten segment „premierowy” jest definiowany w przybliżeniu jako najwyższe 10% budynków. Wskaźnik pustostanów w tych budynkach jest o wiele niższy niż reszta rynku – średnio 11% w miastach, w których BXP działa, powiedział Thomas, dodając, że stawki najmu na tych rynkach są o 55% wyższe.
Premierowe budynki nie zawsze są nowymi budynkami. To także budynki w pożądanych lokalizacjach, zwłaszcza z łatwym dostępem do transportu publicznego. Istnieje również nowe dążenie ze strony właścicieli budynków drugiego szeregu do konkurowania z tzw. nieruchomościami typu Class A.
„Jest wielu właścicieli biurowców dzisiaj, którzy mają strategię, że nie starają się być dostawcami premierowych miejsc pracy, starają się być najlepszymi dostawcami budynków B” – powiedział Thomas. „Remontują swoje budynki. Oferują niektóre z tych udogodnień i oferują bardziej atrakcyjne cenowo punkty. Dlatego myślę, że duże zapotrzebowanie trafi właśnie tam.”
Podkreślił także, że w sprawą wpływu wyborcy na burmistrza Zohrana Mamdaniego na nieruchomości miasta, Thomas jest bardzo ostrożnie optymistyczny.
” Nasz sukces w każdej społeczności jest ograniczony do sukcesu naszej społeczności, więc jeśli miasto nie odnosi sukcesu, to my też nie możemy. Chcemy zrobić, co możemy, aby mu pomóc w zrozumieniu niektórych z rzeczy, które obiecał jako kandydat” – powiedział Thomas, wskazując konkretnie na dostępność mieszkań i bezpieczeństwo publiczne.
„Nie twierdzę tutaj, że uważam, że to koniecznie będzie pozytywne, ale myślę, że, mając na uwadze uprawnienia państwa do wielu spraw i niektóre wczesne decyzje, które go podejmują, jak ponowne mianowanie szefa policji, sądzę, że niektóre z tych kroków sprawiają,że jesteśmy konstruktywnie nastawieni do tego, jak może wyglądać ten wynik” – powiedział Thomas.
Wskazał również na przewagę Nowego Jorku w konwersjach biurowych na mieszkalne jako model dla innych miast, mówiąc, że ze względu na tak wysokie czynsze, transakcje finansowo się opłacają. Nowy Jork także wprowadził zachęty podatkowe dla deweloperów, co Thomas nazwał zachęcającym.
Co do reszty kraju, konwersje nie rozwiążą problemu pustostanów biurowych, powiedział Thomas.
„Rynek biurowy jest ogólnie przesadzony. Będą budynki, które zostaną zburzone i przekształcone w coś innego. Sami dokonujemy takich działań w lokalizacjach podmiejskich” – powiedział Thomas. „Ale konwersja, kiedy ludzie zaczną o tym mówić, myślą, że będzie to rozwiązanie.
„To będzie rozwiązanie. To nie jest rozwiązanie” – dodał.
