Wersja tego artykułu po raz pierwszy pojawiła się w biuletynie CNBC Property Play z Dianą Olick. Property Play zajmuje się nowymi i ewoluującymi możliwościami dla inwestorów działających w branży nieruchomości, poczynając od osób prywatnych, aż po inwestorów venture capital, fundusze private equity, biura rodzinne, inwestorów instytucjonalnych i duże spółki publiczne.Subskrybuj dostęp do przyszłych wydań, które zostaną dostarczone bezpośrednio na Twój adres e-mail.
Miliarder Barry Sternlicht, przewodniczący i dyrektor generalny Starwood Capital Group, to legendarny inwestor z dziedzictwem w sektorze nieruchomości. Brendan Wallace to przedsiębiorca, który współzałożył firmę venture capital Fifth Wall, inwestującą w technologię nieruchomości i dekarbonizację sektora nieruchomości. Para ta poznała się po raz pierwszy na siłowni. Obecnie Wallace może powiedzieć, że Sternlicht jest jego mentorem – jak również inwestorem w Fifth Wall – a Sternlicht żartuje, że Wallace jest jego trenerem.
Wspólnie udzielili CNBC Property Play rzadkiego wglądu w to, jak stara szkoła inwestowania w nieruchomości komercyjne zmienia się w nowy świat oparty na technologii oraz jak ten nowy porządek świata nadal opiera się na nauczonych lekcjach z przeszłości.
Oto kilka najważniejszych fragmentów z rozmowy, edytowanych pod kątem jasności i długości:
O inwestowaniu w nieruchomości komercyjne
Sternlicht: Przeżyliśmy wzrost stóp procentowych o 500 punktów bazowych, dość gwałtowny, i większość osób, które były zainwestowane, musiały za to zapłacić jakąś cenę, czy to w postaci wzrostu rentowności nieruchomości, czy braku odpowiedniego zabezpieczenia. Koszty były wyższe, wydatki również, co w efekcie wyciągnęło dużo przepływów gotówki z aktywów, które mogłyby posłużyć do remontu. To już za nami, i nie ma wątpliwości, że stopy procentowe spadają. … W maju przyszłego roku, Jerome [Powell] odejdzie [z funkcji przewodniczącego Fed], i nikt nie dostanie tej pracy bez zgody na obniżenie stóp.
Uważam, że stopy powinny zostać obniżone. Uważam, że inflacja, którą obecnie obserwujemy, wynika z taryf. Będzie trwać. Prawdopodobnie stanie się to gorsze, być może, w czwartym kwartale, gdy nowe zapasy trafią na półki i taryfy nie będą już do pominięcia.
Wallace: Wzrosty stóp procentowych, o których wspomniał Barry, rzeczywiście wpłynęły na prop tech, ponieważ wszystkie firmy technologiczne, wszystkie firmy nieprzynoszące zysków, zostały zrewalutowane jednocześnie. I w tym samym czasie popyt z sektora nieruchomości komercyjnych zatrzymał się.
Powiedziałbym, że na tym tle była również duża część, w którą firmy nieruchomości inwestowały w ostatnie cztery lata, związana z działaniami mającymi na celu dekarbonizację, czyli dostosowanie do nowych przepisów dotyczących neutralności węglowej … i przewidywania tego rodzaju fali dekarbonizacji. I mam wrażenie, że po wyborze [prezydenta Donalda] Trumpa, wydawało się, że dostali oni zielone światło, z pewnością na cztery lata.
O sztucznej inteligencji i centrach przetwarzania danych
Sternlicht: Mamy prawdopodobnie przeznaczone 20 miliardów dolarów na sektor centrów danych. Myślę, że to inna sprawa niż myślisz. Większość z nas nie buduje, dopóki nie pozyskamy najemcy o dużych potrzebach, czyli Amazona, Microsoft, Google’a, Oracle’a. Obecnie obserwujemy wiarygodność kredytową najemcy, a w szczególności Oracle’a, ponieważ Oracle zawiera wszystkie te umowy z ChatGPT, a ChatGPT to startup, który nie przynosi zysków i wymaga setek miliardów dolarów na osiągnięcie zakładanego poziomu.
Nie ma wątpliwości, że sztuczna inteligencja zmieni cały świat i zrobi to znacznie szybciej niż cokolwiek, co dotychczas widzieliśmy, dużo szybciej niż Internet, zdecydowanie szybciej niż Rewolucja Przemysłowa. To mnie przeraża. Mówię o tym … jak wydatkujemy pieniądze, i o tym, co mogę zrobić z inteligentnymi agentami, co obecnie robię z ludźmi, i to przeraża ludzi. Myślę, że musimy pozwolić ludziom odejść, prawda? Pracę 15 osób można zastąpić chatbotem, który kosztuje mnie 36 dolarów miesięcznie.
Wallace: Próbowałem prześledzić wszystkie te dość bezpośrednie i pewnym stopniu zaciągane zobowiązania, które zachodzą między dużymi firmami technologicznymi,między dostawcami infrastruktury cyfrowej, i naprawdę trudno jest wytropić, kto ostatecznie zapłaci za to wszystko, ale ostatecznie musi to być opłacone w gospodarce.
Sposób na sprawdzenie, czy to ma sens, to spojrzenie na ilość obliczeń AI, jakie będą wymagane, aby wypełnić wszystkie centra danych będące w produkcji lub zaplanowane do rozpoczęcia działalności, a następnie założyć, że firmy technologiczne muszą uzyskać jakiś zysk na tym, aby to zasadzać, czego obecnie nie robią, ale załóżmy, że muszą. Weźmy dowolną marżę, załóżmy, że to jest dochód, który płynie do dużych modeli językowych i AI. Jaki procent amerykańskiego PKB to byłoby dzisiaj, gdybyś przeprowadził te obliczenia? Obawiam się, że może to być około 120% PKB USA.
Na co stawiają w przyszłości
Sternlicht: Obecnie intensywnie inwestujemy w Europie. Nie tutaj. Wykorzystali pakiet stymulacyjny. Mają niskie stopy procentowe. Nie mają rzeczywiście inflacji. Nie mają taryf. Jest niesamowite, że wracając z Europy i Bliskiego Wschodu, mogę kupić wszystko taniej w Europie niż tutaj.
Wallace: Nowy Jork. Ludzie przereagowują trwałość tych zmian nastrojów politycznych. W ciągu dwóch lat od wyboru Trumpa, wybraliśmy [Zohrana] Mamdaniego na gubernatora Nowego Jorku, i po prostu sądzę, że te rzeczy zmieniają się dialektycznie. W długoterminowej perspektywie Nowy Jork będzie bardzo wartościowy. Więc jeśli miałbym obstawiać, i nie musiałbym osiągnąć zwrotu w ciągu następnych czterech lat, postawiłbym na Nowy Jork.
