DLACZEGO GLOBALNA FIRMA INWESTYCYJNA NUVEEN STAWIA NA TEN NISZCZĄCY SEKTOR NIERUCHOMOŚCI

Wersja tego artykułu po raz pierwszy pojawiła się w newsletterze CNBC Property Play z Dianą Olick. Property Play obejmuje nowe i rozwijające się możliwości dla inwestorów na rynku nieruchomości, począwszy od osób fizycznych, po kapitałysów venture, fundusze private equity, biura rodzinne, inwestorów instytucjonalnych i duże spółki publiczne.Zapisz sięaby otrzymać przyszłe edycje, bezpośrednio do swojej skrzynki odbiorczej.

To grube i bezsensowne stwierdzenie, że rynek nieruchomości handlowych miał trudny okres. Rozpoczął się wraz z narodzinami handlu elektronicznego i nasilił podczas pandemii Covid-19. Jego odbudowa była skomplikowana, biorąc pod uwagę różne subsektory handlu detalicznego, od dużych centrów handlowych po centra wielkopowierzchniowe i sklepy spożywcze otoczone otwartymi przestrzeniami.

To właśnie ostatni subsektor, o którym mówi Chad Phillips, Globalny Dyrektor Nuveen Real Estate i odpowiedzialny za ponad 140 miliardów dolarów inwestycji w nieruchomości komercyjne, to dzisiaj duża szansa.

„W ciągu ostatnich dwóch lat mocno stawialiśmy na tę strategię odpornych, otwartych przestrzeni,” powiedział Phillips.

Chodzi o centra handlowe z anchor tenentami, na przykład sklepy spożywcze z apteką czy pizzerią. Według danych firmy CoStar Group, wskaźnik pustostanów w tych przestrzeniach wynosił 7,8% na początku 2016 roku, ale spadł do 4,4% na początku tego roku.

„Przetrwał Covid. Przetrwał efekt Amazona,” powiedział Phillips. „Stopa zapełnienia w naszym portfolio centrów handlowych z marketami spożywczymi, zlokalizowanych na dobrych terenach, przekracza 95%.

Kiedy najemca zamyka swoje drzwi, Nuveen jest w stanie szybko zapełnić to miejsce dzięki tak silnemu popytowi,” powiedział Phillips.

Przyznał, że rynek nieruchomości handlowych był nadmiernie rozbudowany przez długi czas w USA. Ostatecznie, deweloperzy stali się bardziej dyscyplinowani, zwłaszcza po narodzinach handlu elektronicznego. To spowodowało korektę, która stworzyła pewnego rodzaju niedobór dzisiaj.

„Spady [kapitalizacyjne] w poziomach, po których można je kupić, są dość atrakcyjne,” powiedział Phillips. „Więc całkowite zwroty są dobre. Kupujesz je znacznie poniżej kosztów zastępczych. Dlatego połączyłeś to wszystko i jest to bardzo odporna, istotna potrzeba nieruchomości, na której możemy osiągać mocne, dostosowane do ryzyka zwroty.”

Choć ruch w większych centrach handlowych wzrasta, zwłaszcza w najbardziej ekskluzywnych centach, Phillips powiedział, że lubi ten mniejszy sektor, ponieważ to „mniejsze transakcje.” Możesz je łatwo sprzedać. Są płynne. Centra handlowe nie.

Jest to również kwestia prostej podaży i popytu. Około 15 lat temu, alokacje na handel detaliczny stanowiły ponad 30% portfeli inwestorów w nieruchomości, ale spadły do 10% ze względu na słabe zwroty, zgodnie z informacjami od Nuveen. Teraz, w ciągu zaledwie ostatnich 12 miesięcy, zwroty się poprawiają, inwestorzy ponownie spojrzą.

„Nie powiedziałbym, że bezapelacyjnie wracają, ale w tym roku podnieśliśmy [dla] detaliści opartych na wygodzie 1,4 miliarda dolarów kapitału własnego z dźwignią,” powiedział Phillips. „Daje nam to ponad 2,5 miliarda dolarów siły nabywczej na tego typu strategie. Tak więc sądzę, że inwestorzy zwracają na to uwagę.”

To nie znaczy, że sektor, jak każdy inny, nie wiąże się z ryzykiem. Po kilku latach przewagi, zaczyna zwalniać.

„Po pięciu latach ciągłego wzrostu popytu i czynszów, fundamentalne warunki się łagodzą,” napisał Brandon Svec, dyrektor narodowy ds. analityki detalicznej w CoStar Group w niedawnym biuletynie firmy, zauważając, że wskaźniki pustostanów w przestrzeniach sklepów spożywczych otoczonych otwartymi przestrzeniami wzrosły przez trzy kolejne kwartały. (Mimo że wciąż są blisko historycznych minimów).

Ale Svec dodał, że szersze środowisko wynajmu detalicznego opowiada inną historię.

„Z małą liczbą nowej powierzchni handlowej oczekuje się, że w ciągu kilku najbliższych lat, a warunki dostępności pozostają na historycznie niskich poziomach, detaliści pozostają aktywni w poszukiwaniu nowych lokalizacji,” dodał Svec.

Wyraził również obawy dotyczące stanu ogólnej gospodarki, zaufania konsumentów i wydatków konsumentów.

Po silnym wzroście czynszów w poprzednich latach dla podsektora sklepów spożywczych otoczonych otwartymi przestrzeniami, w tym roku wzrost czynszów rocznych był najmocniejszy od ponad dekady. Jest to wyraźne odejście od lat poprzednich, podkreślił Svec.

Phillips powiedział, że dlatego strategia wymaga od inwestorów szczególnej ostrożności w wyborze nieruchomości.

Poczucie pewności siebie kształtuje się falami i ma wpływ na to, czy klienci będą chcieli odwiedzać te centra na kawę czy na manicure. Istniejący klient, przede wszystkim osoby o wyższych oszczędnościach, które mogą wytrzymać większe bezrobocie, są istotne przy wyborze miejsca inwestycji.

Phillips powiedział, że średni dochód gospodarstwa domowego powyżej 100 000 dolarów i w dużej mierze młoda, dobrze wykształcona populacja milenialsów są jednymi z kryteriów, na które zwraca uwagę.

Wzrasta konkurencja między inwestorami, ale nie na tyle, żeby nie można było zawierać dobrych umów, powiedział, przywołując niskie, dwucyfrowe stopy zwrotu.

Dodał, że niskie poziomy nowej konstrukcji przyczyniają się do utrzymania niskich poziomów pustostanów, a przestrzenie przyciągają stałe tłumy.

„Myślę, że chodzi tu dużo o wygodę i o bycie na drodze tej wygody, i to jest to, gdzie chcemy inwestować,” powiedział Phillips.