Ceny mieszkań w Polsce spadły rok do roku zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym po raz pierwszy od ponad 12 lat, wynika z nowych danych Narodowego Banku Polskiego (NBP). Wcześniej Polska miała jedne z najszybciej rosnących cen nieruchomości w Europie.
Dane NBP pokazują, że w czwartym kwartale 2025 roku średnie ceny transakcyjne za metr kwadratowy w siedmiu dużych miastach spadły o 0,8% rok do roku na rynku pierwotnym, czyli dla nowo budowanych nieruchomości, oraz o 0,4% na rynku wtórnym, dla nieruchomości odsprzedawanych.
Był to pierwszy raz od 2014 roku, gdy ceny pierwotne odnotowały spadek roczny, oraz pierwszy raz od 2016 roku dla cen rynku wtórnego. Obie rynki razem nie miały jednoczesnego spadku od drugiego kwartału 2013 roku.
Przez większość okresu między tymi momentami, ceny nieruchomości dramatycznie rosły w Polsce, wzmacniane przez szybko rosnącą gospodarkę kraju i popularny państwowy program dotacji hipotecznych, a także brak nowych dostaw. W latach 2023 i 2024 Polska odnotowała największe wzrosty cen nieruchomości w UE.
Analitycy Banku Pekao zauważają, że niedawne spadki były faktycznie jeszcze bardziej istotne w kontekście rzeczywistych, uwzględniających inflację cen. W drugiej połowie ubiegłego roku ceny mieszkań spadły o 3-3,5% rok do roku realnie, podczas gdy dostępność – mierzona względem płac – poprawiła się przez szósty kwartał z rzędu.
„Dzięki obecnym zarobkom można kupić 11-12% więcej metrów kwadratowych mieszkania (w zależności od rynku) niż rok temu i w czwartym kwartale było to najwyższe od 2018 roku” – napisali analitycy.
Dodali, że dostępność mieszkań zależy również od dostępności i kosztu kredytu. Biorąc te czynniki pod uwagę, zauważyli jedynie lekką poprawę z uwagi na nadal wysokie stopy procentowe w porównaniu do 2018-2019 roku, ale prognozowali dalsze zwiększenie dostępności wraz ze spadkiem stóp procentowych i łagodzeniem standardów kredytowych.
Według danych NBP, w czwartym kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w siedmiu dużych badanych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Gdyni – wynosiła 14 251 złotych (375 euro) za metr kwadratowy.
Najwyższe ceny były w Warszawie, sięgające 16 583 złote za metr kwadratowy, a najniższe w Łodzi, wynoszące 9 708 złotych. Rok do roku ceny pierwotnego rynku spadły najbardziej w Łodzi, o 2,9%, podczas gdy Gdynia odnotowała największy wzrost, 11,9%.
Na rynku wtórnym średnia cena w siedmiu miastach wynosiła 13 479 złotych za metr kwadratowy, w tym 16 750 złotych w Warszawie. Najniższa cena rynku wtórnego ponownie była w Łodzi, 8 038 złotych za metr kwadratowy.
W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, ceny rynku wtórnego spadły najszybciej w Gdyni, o 5,9% rok do roku, podczas gdy Łódź odnotowała największy wzrost, również 5,9%.
Mimo spadku cen, analitycy Pekao zauważają, że problem niedoboru nowych nieruchomości nadal istnieje. Wierzą, że ceny odbiją się i mogą wzrosnąć o 5% rok do roku do końca 2026 roku.
