Wersja tego artykułu pojawiła się po raz pierwszy w biuletynie CNBC Property Play z Dianą Olick. Property Play obejmuje nowe i rozwijające się możliwości dla inwestorów w nieruchomościach, począwszy od osób fizycznych aż po venture capital, fundusze private equity, biura rodzinne, inwestorów instytucjonalnych i duże spółki publiczne.Zapisz się, aby otrzymywać przyszłe edycje bezpośrednio na swoją skrzynkę odbiorczą.
Po raz drugi z rzędu ciepło opuściło rynek nieruchomości komercyjnych w listopadzie.
Wolumen transakcji był o 10% niższy niż w listopadzie 2024 roku, osiągając ogólną liczbę 1 800 transakcji, zgodnie z comiesięcznymi danymi dostarczonymi przez Moody’s wyłącznie dla CNBC’s Property Play. Monitoruje on 50 najważniejszych sprzedaży nieruchomości komercyjnych w całych Stanach Zjednoczonych, obejmujących podstawowe segmenty wielorodzinne, biurowe, przemysłowe, handlowe i hotelowe.
Październik był pierwszym miesiącem ujemnego wzrostu wolumenu transakcji w porównaniu do roku poprzedniego od czasu rozpoczęcia okresu odbijania po podwyżce stóp procentowych przez Fed w początkach 2024 roku, jednak listopadowe transakcje były jeszcze niższe niż w listopadzie 2020 roku, pierwszym roku pandemii Covid.
„Jest to efekt kombinacji wysokich, utrzymujących się stop procentowych, niepewności co do polityki, nietrwałego rynku pracy oraz ostrożności po stronie kredytodawców i inwestorów nieruchomości komercyjnych,” powiedział Kevin Fagan, dyrektor ds. badań rynku kapitałowego CRE w Moody’s. „Jednak płynność rynku jest nadal selektywnie otwarta na dwie trzecie wolumenu sprzed pandemii, skupiając się na większej skali transakcji.”
Inwestorzy skłaniają się ku nabyciom o większej skali oraz większym i wyższej jakości aktywom. Na przykład wszystkie wielkości transakcji znacząco spadły w trakcie miesiąca, z wyjątkiem sprzedaży przekraczających 100 milionów dolarów, które były o 51% wyższe w porównaniu rocznym. Spowodowało to wzrost średniej wielkości transakcji w listopadzie do 14,2 mln dolarów, w porównaniu ze średnią wynoszącą 12 mln dolarów od początku 2019 roku. Ponadto, większość aktywów spośród 50 największych sprzedaży była w klasie A.
Najważniejsze sektory
„Obroty w tym miesiącu są zgodne z późnym etapem cyklu, gdzie skupia się uwagę na trwałych trendach, takich jak popyt na mieszkania, logistykę i infrastrukturę cyfrową,” powiedział Fagan.
Wielorodzinne były sektorem z największą liczbą transakcji w listopadzie, zarejestrowano 20 transakcji, na drugim miejscu znalazły się biura z 11, a na trzecim przemysł z 8.
Fagan zauważył, że wśród transakcji biurowych jest „ogólna rozluźnienie,” a proces rynkowy określania prawdziwej, uczciwej ceny stał się bardziej efektywny, szybszy i bardziej niezawodny.
Ponadto powiedział, że dostrzega historię wokół praktycznie wszystkich transakcji biurowych wśród najwyższych 50, „gdzie biura są zakupione albo jako obiekty kluczowe dla misji, ponieważ mają specjalne zastosowanie, stanowią okazje do konwersji, albo zostały sprzedane po obniżonych cenach.”
Biura nadal były świadkami wielu dużych transakcji ze zniżką, takich jak 114 West 41st St. w Nowym Jorku, kupiony przez Axonic Capital od Clarion Partners z 53% rabatem w stosunku do poprzedniej sprzedaży.
Firmy coraz bardziej koncentrują się na najbardziej istotnych nieruchomościach biurowych. Chcą mieć większą kontrolę nad miejscem swojej działalności i nad tym, ile płacą za nieruchomości, zwłaszcza w obecnym środowisku obniżonych cen.
Przykłady to m.in. Novartis, które zakupuje duży obiekt w stylu kampusu w Durham w Północnej Karolinie, First Citizens, które kupują w San Francisco, oraz Alo Yoga, które kupują i zajmują w Beverly Hills w Kalifornii.
Biura medyczne, o których niedawno pisaliśmy w tym biuletynie, nadal cieszą się znaczną aktywnością ze względu na silne zapotrzebowanie. Nie są uwzględniane w bazowym zestawieniu Moody’s, ale odpowiadały za największą sprzedaż w listopadzie.
Portfel biur medycznych o wartości 7,2 mld dolarów składający się z 296 nieruchomości w 34 stanach został sprzedany przez Welltower wspólnemu przedsięwzięciu Remedy Medical Properties i Kayne Anderson Real Estate. Ta akwizycja czyni partnerstwo największym właścicielem budynków medycznych na zewnątrz instytucji szpitalnych w kraju, z 1104 nieruchomościami w 44 stanach, według komunikatu Remedy.
Duże portfele transakcji tego typu były charakterystyczną cechą raportu z listopada, stanowiąc 17 z 50 najlepszych transakcji, co jest rosnącym trendem w ostatnich latach w porównaniu z okresem sprzed pandemii, zgodnie z Fagan.
Oczywiście centra danych, jedne z najgorętszych sektorów nieruchomości komercyjnych obecnie, miały duży listopad. Druga największa transakcja miesiąca o wartości 615 mln dolarów dotyczyła trzech nieruchomości przemysłowych. SDC Capital Partners zakupił 97 akrów ziemi w Leesburgu w stanie Wirginia, przeznaczonych do rozwoju centrum danych.
